經(jīng)歷了“金三銀四”的熱鬧，面臨“紅五月”考驗的樓市，夾雜著來自開發(fā)商、專家學者、政府部門等不同方面的聲音，“真像霧里看花、水中望月一樣，樓市越來越看不清了�！弊罱�多位業(yè)內(nèi)人士都表達了相同觀點。2009年的房地產(chǎn)市場，有關樓市的爭議也越來越多，商品住宅熱銷、高退房率、假按揭以及高庫存、漲價潮正在讓現(xiàn)在的樓市看不懂。 

　　深陷迷霧 “看不懂”的樓市數(shù)據(jù)：

　　一季度全國住宅成交額大增 土地市場降溫與地王頻現(xiàn)并存

　　國家統(tǒng)計局12日公布的房地產(chǎn)市場運行情況顯示，1月至4月，全國商品住宅銷售面積增長18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%�！�

　　中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新監(jiān)測結(jié)果顯示，2008年至今，我國重點城市地價增速明顯趨緩，東部和南部地區(qū)主要城市地價增長率下降幅度相對較大。全國105個監(jiān)測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價同比下降。監(jiān)測結(jié)果顯示，2009年第一季度全國35個主要監(jiān)測城市中。有19個城市的綜合地價環(huán)比下降。與2007年“地王頻現(xiàn)”的火熱場面相比，我國土地市場明顯“降溫”。

　　不過，從今年3月開始，情況似乎發(fā)生了新的變化。許多城市土地招拍密集，并頻頻高溢價出讓。尤其是“五一”前后，一些主要城市出現(xiàn)了多個開發(fā)商爭搶同一地塊的情況。受到今年以來樓市交易強烈反彈的利好影響，眾多開發(fā)商開始用實際行動表現(xiàn)出對土地的渴望：大開發(fā)商豪賭樓市回暖頻買地，中小房企或被洗牌。

　　土地市場降溫為什么和“地王頻現(xiàn)”共存？有專家分析：受國際金融危機影響，房地產(chǎn)市場低迷，直接影響土地需求以及土地價格。當前，美國、英國等國家的地價也在回落，這是一種正常現(xiàn)象；而目前部分城市的地塊競價、溢價成交并不具有普遍意義。北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊最新發(fā)布的1至4月北京市房地產(chǎn)市場運行情況也顯示，房地產(chǎn)開發(fā)市場總體形勢依然低迷，企業(yè)對擴大投資和購置土地仍較為謹慎。

　　“小陽春”帶動房價上揚

　　又有數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.4%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。中國指數(shù)研究院監(jiān)測也顯示，4月，全國住宅市場成交量繼續(xù)走高，30個城市的總成交面積環(huán)比增幅約為10%，近八成城市成交面積環(huán)比上漲。這說明，盡管價格未恢復到去年水平，但有了成交量的撐腰，開發(fā)商的提價行為更加明顯。

    在一季度的“小陽春”影響下，4、5月份很多樓盤都上調(diào)了價格，有售樓人員告訴記者“周邊的樓盤都在漲”，問及調(diào)價原因，基本上都是“房子很好賣”。 有銷售人員透露說，有的樓盤前期通過誠意金、VIP卡等方式大量累積客源，開盤時邊漲價邊推盤，造成 購房者排大隊搶購的局面，這在業(yè)內(nèi)已是常見的營銷手段�！巴�一棟樓的不同單元，開賣時間前后差上一星期，每平方米就能再漲1000元，甚至還有樓盤雪藏一些好戶型，等市場好的時候以更高價格賣出”。

　　漲起來的“紅五月” 成交下降 退房風波相繼出現(xiàn)

　　而進入五月后，在北京、上海等有風向標之稱的城市，在有大量新盤入市的情況下，五月的樓市并沒有出現(xiàn)期待中的成交熱。“五一”3天假期，北京一手樓住宅商品房實際成交950多套，比清明小長假實際成交的商品住房套數(shù)下降了23%。5月3日至9日，北京住宅期房網(wǎng)上簽約量比之前一周下降13.91%，而且這是北京住宅期房網(wǎng)上簽約量連續(xù)第三周下滑。在上海，4月27日至5月3日商品房成交面積比前一周減少了22%。5月以來，有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，部分前期樓市成交量升幅較大的城市開始出現(xiàn)震蕩回落，在福州，5月份前10天的成交量比4月份同期出現(xiàn)了明顯的下降。業(yè)內(nèi)人士均慎言“紅五月”。

　　與此同時，最早在北京被曝出的退房風波已愈演愈烈，大有在全國蔓延之勢。截至13日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有1758條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得“有些不正�！保�達20%以上，個別樓盤的退房率甚至超過85%。西安、南京、深圳、長沙、杭州、成都等城市出現(xiàn)高退房率的消息也相繼見諸報端。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國商品房空置研究》顯示，部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢最為嚴峻。2008年，北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍。同時，北京商品房空置面積消化周期達到12.9個月，同比翻了一番。這就意味著開發(fā)商將面臨很大的庫存消化壓力。

　　開發(fā)商和購房者的心理博弈

　　對于樓市之前的“熱銷”，不少業(yè)內(nèi)人士表示，不排除某些開發(fā)商內(nèi)部換手制造“假按揭”，既騙取貸款以解資金鏈的燃眉之急，又營造樓盤熱銷的假象，貸款到位后便迅速退房，待市場好轉(zhuǎn)再漲價售出，多賺一筆�！叭�四月份的‘小陽春’，其中究竟有多少是開發(fā)商自導自演的假按揭？”一些打算購房者表示，種種亂象讓“紅五月”的走向更加迷茫。但也有專業(yè)人士分析：“總體而言，‘小陽春’主要是市場本身的力量在起作用，不是‘房托’‘假按揭’所能左右的�！边^分炒作有夸大之嫌，但“假按揭”的出現(xiàn)在相當程度上打擊了市場信心。在當前信息嚴重不對稱的房地產(chǎn)市場，“假按揭”等風波已經(jīng)令相當一部分購房者保持謹慎觀望態(tài)度，開發(fā)商又在此時選擇提價，無疑會給已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象的市場帶來傷害�！�

　　很大程度上，市場營銷就是一場場心理戰(zhàn)，“買漲不買跌”則是這種心理戰(zhàn)的集中體現(xiàn)。漲價也好，雇人假排隊、偽造銷售紀錄也罷，無非都是想借此影響潛在消費者的心理及其預期。而成交量回升的時候，當然是營造“追漲”預期的可能時機。當然，這樣做是有風險的——成，則可進入“追漲”通道；敗，則會傷害剛開始恢復的市場人氣。眼下，一些開發(fā)商的“悍然”漲價應該就是種“試探”�！伴_發(fā)商有漲價的，也有降價的；消費者有出手的，也有繼續(xù)觀望的，雙方都在迷茫中徘徊。這是一個集體迷茫的時期”。

　　開發(fā)商漲價將傷害自身 或?qū)⒚媾R下一輪調(diào)整

　　專家分析說，5月中旬以后，各地天氣開始炎熱，按樓市銷售慣例判斷，未來三四個月，樓市將不可避免地出現(xiàn)“小淡季”。有關房地產(chǎn)投資報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅近3000萬平方米，消化這些庫存仍需半年左右。大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場庫存還未消化完畢，近期多個樓盤漲價，也會抑制部分對價格比較敏感的剛性需求，使成交量的下降趨勢更加明顯，進而導致漲價乏力。

　　目前樓市難言真正回暖，實際的房價與老百姓的承受能力仍然有一定偏離度，成交量正處在上沖乏力、可能下滑的關口，價格指標是決定未來市場走向的關鍵因素，開發(fā)商應該珍惜和保護當前的市場熱情�！艾F(xiàn)在的行情來之不易，是自住需求集中釋放、開發(fā)商低價促銷、國家相關政策支持、媒體積極宣傳等多方面共同作用的結(jié)果，現(xiàn)在開發(fā)商趁熱漲價，這樣發(fā)展下去回暖行情將不再延續(xù)�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦說。“逐利性使得大部分開發(fā)商選擇了漲價，但這是一種短視行為，最終還是會傷害整個市場，包括開發(fā)商自身。”　

　　廈門聯(lián)合房產(chǎn)機構(gòu)日前一項調(diào)查顯示，多數(shù)購房者認為今年下半年，繼續(xù)觀望是最佳選擇，“房價還有下降空間”�！敖�期，樓市成交量的回暖缺乏宏觀經(jīng)濟基本面的支持，是短期的、局部的和階段性的�！睂＜艺J為，房價正呈現(xiàn)一種非理性上漲趨勢，而大規(guī)模推動房價上漲的因素目前卻并不存在。當價格越過剛性需求承受能力，剛剛上來的成交量勢必見好即收，迎接樓市的或許將是新一輪的調(diào)整。

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